O condómino não paga a quota: o que pode o condomínio fazer?
É o conflito mais frequente na vida de um condomínio: uma fração deixa de pagar e os restantes condóminos financiam o prédio por ela. A lei dá ao condomínio instrumentos concretos — e mais fortes do que muita gente pensa.
Primeiro: a dívida tem de estar bem documentada
A base de qualquer cobrança é a deliberação que fixou as quotas: a assembleia aprovou o orçamento e a repartição por fração, e isso ficou em ata. Sem uma ata clara — valores, prazos, repartição — qualquer cobrança começa fragilizada. (Como se calcula a quota de cada fração? Veja o guia sobre permilagem e quotas.)
A ata vale como título executivo
A lei atribui à ata da assembleia que fixa as quotas o valor de título executivo: o condomínio pode avançar diretamente para uma ação executiva para cobrar as quotas em dívida, sem precisar de obter primeiro uma sentença que declare a dívida. É uma das armas mais eficazes — e das mais subutilizadas — na cobrança.
Juros, penalizações e custos
- Juros de mora são devidos sobre as quotas em atraso.
- Penalizações podem estar previstas no regulamento, dentro dos limites legais.
- As alterações legais de 2022 reforçaram a posição do condomínio, incluindo quanto à imputação ao condómino devedor dos custos da cobrança.
Proteção de quem compra: a declaração de dívidas
Desde 2022, quem vende uma fração deve apresentar uma declaração do administrador com o estado das quotas e dívidas da fração. Em regra, as dívidas vencidas são da responsabilidade de quem era proprietário na altura — o comprador só as assume se prescindir expressamente da declaração. Se está a comprar casa, exija-a sempre; se administra, emita-a com rigor.
O processo, passo a passo
- Interpelar o condómino por escrito, com a dívida discriminada (valores, períodos, juros).
- Levar o tema à assembleia e deliberar a cobrança — em ata.
- Mandatar o administrador (ou advogado) para a cobrança judicial, usando a ata como título executivo.
- Documentar tudo: cada email, cada aviso, cada deliberação conta.
Na prática, a maior parte destes litígios ganha-se ou perde-se na qualidade do arquivo: atas completas, orçamentos aprovados, comunicações registadas. O condomínio que sabe onde está a sua informação cobra melhor.
Deixe de procurar respostas no email
A Clara lê as atas, orçamentos e emails do seu condomínio — e responde a perguntas como esta em segundos, sempre com a fonte citada.
Experimente a demo →Referências legais: Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º (ata como título executivo); Lei n.º 8/2022; Código Civil, art. 1424.º-A.
Este guia é informativo e não constitui aconselhamento jurídico. A legislação sobre propriedade horizontal e cobrança de quotas tem sido alterada; confirme sempre o regime em vigor e o que dispõem o título constitutivo, o regulamento e as atas do seu condomínio.